Irigoyen Congela Alquileres-Jurisprudencia

Transcribimos parte del argumento y fallo historico que inició la caida institucional de la Republica Argentina, como pais creible y seguro para invertir, dando el inicio a la fuga de capitales que continuo a traves de todo el siglo XX hasta el presente (mayo 2010). El daño ocasionado por esta corte y estos jueces fue tremendo y decisivo para nuestra nación.

CSJN. “Horta, José c. Harguindeguy, Ernesto”sentencia del 21/8/1922

HECHOS:
Un locatario entabló demanda por consignación de alquileres, invocando la ley de emergencia 11.157, que reduce compulsivamente el alquiler pactado por las partes. El locador planteó la inconstitucionalidad de dicha norma. En las instancias ordinarias se acogió la demanda. La Corte Suprema revocó tal pronunciamiento declarando inconstitucional el régimen cuestionado.

SUMARIOS:
La facultad que tiene el Congreso de legislar hacia el pasado no puede
ejercerse válidamente cuando la nueva ley arrebata o altera derechos
patrimoniales adquiridos al amparo de la legislación anterior -en el
caso, el de exigir el precio convenido en un contrato de alquiler
durante el plazo de la locación-, pues ello atenta contra la garantía
de inviolabilidad de la propiedad -art. 17, Constitución Nacional-.

El artículo 1° de la ley 11.157 (Adla, 1920-1940, 79) -prohíbe
cobrar durante los dos años siguientes a su promulgación, por la locación de casas, piezas y departamentos destinados a la habitación, comercio o industria, un precio mayor que el que se pagaba por los mismos el 1 de enero de 1920–, del modo en que ha sido aplicado por la sentencia apelada -en el caso, declaró cumplidas las obligaciones del locatario mediante el pago de un precio inferior al estipulado-, es inconciliable con lo dispuesto en el art. 17 de la Constitución Nacional.

La determinación de la renta que debe producir una cosa de dominio privado, contra la voluntad del propietario, cuando no se trata de las que están afectadas a un uso público o amparadas por privilegios o concesiones especiales, no está comprendida en las facultades de los poderes estatales, ni por vía de reglamentación del ejercicio de los derechos individuales -que no pueden ser alterados-, ni en uso del poder de policía -que sólo autoriza a impedir que la libertad civil de uno perjudique a la de los demás- (de la disidencia de fundamentos del doctor Bermejo).

TEXTO COMPLETO:
Sentencia del señor Juez de Paz

Buenos Aires, febrero 18 de 1922.

Y vistos: Que a fs. 9 don Juan B. Gotelli, con poder de José Horta,
agregando a fs. I, se presenta entablando demanda contra Ernesto
Harguindeguy por consignación de alquileres, fundándose en que
acogiéndose a la ley 11.157 debe serle reducido el alquiler que devenga
la casa propiedad del demandado, que ocupa en la calle Estados Unidos
número 849, la cual según los contratos de fs. 3 y fs. 6 se alquiló en
1919 a razón de doscientos veinte pesos moneda nacional mensual y luego en mayo de 1921 le fue aumentado el alquiler a pesos trescientos moneda nacional. Que en virtud de ello y por haberse negado el demandado a recibir el importe de doscientos veinte pesos mensuales, se ve obligado a iniciar este juicio y consignar esta suma a la orden del juzgado, como resulta del recibo de fojas 8.

Que a fs. 17 contesta la demanda Harguindeguy impugnando la
consignación, por existir contrato de locación con vencimiento en 1923,
y siendo las convenciones agregadas a los contratos la regla a la cual
deben someterse como a la ley misma (art. 157, Cód. Civil) no es
procedente la demanda de consignación. Asimismo ataca de
inconstitucional la ley 11.157 fundado en consideraciones prescriptas en la Constitución Nacional.

Que el demandado reconoce los términos de los contratos agregados
por el actor y demás consideraciones sobre la locación, y pide se
desestime la acción. Que a fs. 24 contesta el actor el traslado de la impugnación,  rebatiendo los argumentos de la contraria, sobre inconstitucionalidad de la precitada ley. Que evacuado el traslado conferido se abre la causa a prueba señalándose audiencia de acuerdo con lo dispuesto por el art. 50 de la ley 2860.

Que a fojas 29 comparece Héctor F. Borré con poder del demandado, e
impugna la nueva consignación de fs. 22, basado en las mismas razones
aducidas ya por Harguindeguy a fs. 17. Que a fs. 32 el actor ofrece como prueba, se cite al demandado para absolver posiciones y reconocimiento de firma, bajo apercibimiento. Que a fs. 35 el demandado pide se cite al actor para absolver posiciones y reconocimiento de firmas. Que a fs. 37 absuelve el demandado las posiciones de fs. 36, confesando ser ciertas todas las preguntas que se formulan y reconociendo las firmas de los contratos que se le exhiben. Que a fs. 48 absuelve el actor las posiciones de fs. 45, confesando la primera, negando la segunda, confesando las tercera, cuarta, quinta y sexta; negando la séptima; confesando la octava, que las firmas son auténticas y negando la novena pregunta del interrogatorio.

Que no habiendo prueba pendiente se dictan autos para sentencia, quedando notificadas las partes.

Considerando: Que de los contratos agregados, resulta la existencia de la locación del inmueble cuyo alquiler se consigna. Que por el contrato de fs. 3, se comprueba que el alquiler convenido era de doscientos veinte pesos moneda nacional mensual, y que por el contrato de fs. 6, se constata el aumento sufrido en el mismo a trescientos pesos moneda nacional. Que el demandado reconoce dichos contratos y basa su impugnación a las consignaciones hechas; por inconstitucionalidad de la ley 11.157. Que siendo las leyes 11.156 y 11.157 de orden público sancionadas y puestas en vigor por los poderes públicos con carácter de emergencia. Que suscitados innumerables casos resueltos por este juzgado y los de lo Civil, por los cuales se reconoce la legalidad de dichas leyes, lo que forma la jurisprudencia constante al respecto, y teniendo en cuenta los términos de las citadas leyes, a las cuales se acoge el actor, al fundamentar la demanda en el inciso 1° del art. 757 del
Código Civil y artículo 1° de la ley 11.157 que taxativamente dispone:
“Que desde la promulgación de la presente ley y durante dos años no
podrá cobrarse por la locación de las casas, piezas y departamentos
destinados a habitación, comercio o industria, en el territorio de la
República, un precio mayor que el que se pagaba por los mismos el 1° de
enero de 1920″.

Que ante los términos expresos de la ley, antes citada, no cabe otra
interpretación que la desprendida de su letra y espíritu, que fue
reglamentar el derecho de propiedad con relación a la locación (?). Que habiendo sido ampliamente discutido el caso de
inconstitucionalidad de las leyes 11.156 y 11.157, y en virtud del
luminoso dictamen presentado por el procurador de la Nación doctor
Rodríguez Larreta, en el cual sostiene que las referidas leyes “no
privan, ni turban en su posesión y dominio al propietario”, tampoco
conculca ni vulnera dicha ley el derecho, uso y disposición de la
propiedad, dado que lo reconoce y afirma al respetar en el propietario
el ejercicio de los principales atributos de su derecho y sólo introduce una leve restricción en el ejercicio de una de las manifestaciones del derecho de disposición de la propiedad.

El juzgado ha sostenido y sostiene la constitucionalidad de la citada ley y por tanto la fuerza dispositiva que de ella dimana. Probados los hechos aducidos por el actor en su demanda tan terminantemente y reconocidos por otra parte, por el locador, es el caso de aplicar la ley citada. Por estas consideraciones y fundamentos, definitivamente juzgado
fallo: Haciendo lugar a la demanda de consignación interpuesta y declarando bien hechas las consignaciones, que deben surtir los efectos del pago por estar con arreglo a derecho, con costas al actor, por existir mérito para ello, a cuyo efecto regulo las del procurador Juan B. Gotelli en cien pesos moneda nacional. Repóngase la estampilla. –
Luis Carosella.

Auto del señor Juez en lo Civil

Buenos Aires, abril 20 de 1922.

Autos y vistos: No existiendo vicio o defecto alguno que origine el
recurso de nulidad interpuesto a fs. 53, y no habiendo sido fundado
éste en esta instancia, se lo destina.

Por sus fundamentos y de conformidad con lo resuelto por el
suscripto en el fallo publicado en el número 1701 de la “Gaceta del
Foro”, se confirma con costas la sentencia apelada de fs. 50. Regulo en
veinte pesos moneda nacional los derechos procuratorios de Juan B.
Gotelli por sus trabajos en esta instancia. Devuélvase. – R. Bunge. –
F. D. Quesada.

Dictamen del señor Procurador General Suplente

Buenos Aires, julio 17 de 1922.

La resolución dictada a fs. 50 por el señor Juez de primera instanc¡a en lo Civil de esta Capital, que confirma la pronunciada a fs. 50 por el señor Juez de Paz de la Sección 3ª de esta Capital, tiene carácter definitivo, atento al valor disputado y a lo dispuesto en los artículos 13, inciso 1, 17 y 26 de la ley número 2860.

Dentro de este concepto, claro está que cuestionada como lo ha sido
en esta causa, la inteligencia de una ley del Congreso bajo la pretensión de ser violatoria de un privilegio acordado por una o varias cláusulas de la Constitución Nacional y fallado el pleito en favor de la constitucionalidad de aquélla y en contra, por lo tanto, del privilegio invocado y fundado en las cláusulas constitucionales, procede el recurso extraordinario deducido a fs. 42, por encuadrar dentro de los términos del artículo 14, inciso 3, de la ley número 48, y estar autorizado por el artículo 6° de la ley número 4055. (Fallos, tomo 97, p. 214; tomo 98, p. 157; tomo 102, p. 87; tomo 107, p. 151; tomo 119, p. 134; tomo 120, ps. 170 y 207; tomo 122, p. 73).

Entrando a examinar el fondo del recurso, con la restricción a que
está sujeta la jurisdicción especial de apelación ejercitada por V.E. a
mérito del recurso extraordinario interpuesto, debo manifestar que
efectivamente, los artículos 14 y 17 de la Constitución Nacional
consagran, entre otros derechos y garantías, el uso y disposición, así como la inviolabilidad de la propiedad. Pero, cabe también significar que, dentro de nuestra Constitución, no existen derechos absolutos, en la acepción lata del término. (?)

Todos los derechos individuales reconocidos y consagrados por la Constitución Nacional están sujetos a las limitaciones o modificaciones que los derechos de la sociedad imponen (?), es decir, a un poder de reglamentación con fines de conveniencia social y seguridad común, como que el bienestar y prosperidad general es precisamente uno de los primordiales objetivos de todo estatuto constitucional, y particularmente del nuestro, según reza con toda claridad su propio preámbulo. (AQUI SE DOBLÓ EL ESPIRITU DE LA CONSTITUCION ARGENTINA: los derechos individuales no pueden ser cambiados por los polticos de turno)

De ahí que, con arreglo al precepto contenido en el artículo 67, inciso 28, el Congreso esté investido de la facultad de “hacer todas las leyes y reglamentos que sean convenientes para poner en ejercicio los poderes antecedentes, y todos los otros concedidos por la presente Constitución al Gobierno de la Nación Argentina”, y que el mismo artículo 14, ya citado, establezca que “todos los habitantes de la Nación gozarán de los derechos que en el mismo se enumeran conforme a las leyes que reglamenten su ejercicio”.

Es en virtud de estas facultades de reglamentación acordadas por las
mencionadas disposiciones constitucionales, que el Congreso de la
Nación ha sancionado la ley número 11.157 que, invocada en este juicio
por una de las partes, ha sido por la otra tachada de inconstitucionalidad. Se arguye que al fijar esta ley número 11.157, en su art. 1°, un límite al mayor precio que podrá cobrarse, desde su promulgación y durante dos años, por la locación de las casas, piezas y departamentos destinados a habitación, comercio o industria, es violatoria de la Constitución, porque atenta contra el derecho de disponer y usar de la propiedad, y altera su esencia, cayendo así dentro de la prohibición general contenida en el artículo 28, según el cual “los principios, garantías y derechos reconocidos en los anteriores artículos, no podrán ser alterados por las leyes que reglamenten su ejercicio”.

En mi concepto, semejantes objeciones son de todo punto infundadas.
En manera alguna resulta la ley número 11.157 atentatoria al principio
fundamental de la inviolabilidad de la propiedad, puesto que ni priva
de ella a su dueño ni lo turba en su posesión y dominio. Tampoco
conculca ni vulnera dicha ley el derecho al uso y disposición de la
propiedad, dado que lo reconoce y afirma al respetar en el propietario
el ejercicio de los principales atributos de su derecho, conservándole
la facultad de disponer de la cosa, ya sea gozándola o bien
alquilándola o vendiéndola. (??)

Sólo introduce esa ley una leve restricción en el ejercicio de una de las manifestaciones del derecho de disposición de la propiedad, fijando un límite al mayor precio del alquiler de la cosa poseída; y no es lógico sostener que tal restricción o limitación, fijada con carácter temporario, con el propósito de atemperar el malestar general derivado de perturbaciones de naturaleza y origen conocidos y con repercusiones mundiales determinaron, en todos los organismos sociales reacciones legales análogas a la que nos ocupa, es violatoria de la Constitución Nacional, si se advierte que esta misma Constitución
permite expresamente; en su artículo 67, inciso 2°, que el Congreso
imponga, cuando el bien general del Estado lo exige, contribuciones
directas, que no son propiamente sino capitaciones e impuestos sobre la
propiedad.

Por lo demás, es indudable que no estuvo nunca dentro de las
previsiones de nuestros constituyentes la probabilidad de que se
produjera tan enorme conflagración como la que afligió al mundo entero
durante más de cuatro años; y si bien es cierto que se ha vuelto ahora
a una situación de paz general, también lo es que en la actualidad
subsisten las consecuencias de tan grave emergencia, ya que, como es
notorio, todas las naciones beligerantes y la mayor parte de las que
permanecieron ajenas al conflicto, continúan sufriendo las
perturbaciones económicas resultantes del mismo.

Por otra parte, debe tenerse en cuenta que la ley impugnada no es
definitiva ni permanente sino meramente transitoria y a plazo fijo. Dado este carácter temporario, y considerando los exclusivos y
evidentes fines de necesidad, conveniencia y comodidad social (?) que persigue, es claro, a mi juicio, que la restricción o limitación
introducida por la ley número 11.117 encuadra dentro del poder de
reglamentación acordado por el artículo 67, inciso 28 de la
Constitución Nacional, al cual queda expresamente subordinado el ejercicio de cualquiera de los derechos enumerados en el artículo 14.(???) Y así se explica, dentro de este lógico y natural criterio de interpretación, que nadie ha argumentado jamás con éxito que las leyes que reglamentan el comercio y la industria, y que limitan, restringen y hasta, prohíben el ejercicio de algunas industrias susceptibles de comprometer la salud o de afectar la moralidad pública, con contrarias a la Constitución, so pretexto de que esas limitaciones, restricciones o prohibiciones son atentatorias al derecho, que también consagra el recordado artículo 14, de trabajar y comerciar libremente.

Tampoco se ha reputado atentatoria al principio de la inviolabilidad
de la propiedad consagrado por el artículo 17 de la Constitución
Nacional, entre otras restricciones impuestas por la legislación común
al ejercicio de los derechos inherentes a la propiedad privada, la
limitación que establece el artículo 1539 del Código Civil al prohibir
que el contrato de locación pueda hacerse por mayor tiempo que el de
diez años. Y sin embargo, las razones de economía social que, según lo
expresa la nota respectiva, determinaron al codificador a juzgar
conveniente la prohibición de contratar arrendamientos por mayor
término que el de diez años no comportan un mayor grado de conveniencia o necesidad social o de interés público que las circunstancias particulares y excepcionales surgidas a raíz de las hondas
perturbaciones económicas producidas en el mundo entero por efecto de la guerra europea y que determinaron la necesidad imprescindible de
adoptar, con relación al problema de la vivienda, las transitorias
medidas de emergencia que traducen las diversas disposiciones de las
leyes números 11.156 y 11.157.

Todo lo que es necesario y esencial a la exigencia, seguridad y
bienestar nacional está comprendido no sólo dentro de las razones de la
conveniencia social que fundamentan el poder de reglamentación
conferido por el artículo 67, inciso 28 de la Constitución Nacional
sino también dentro de los altos propósitos y elevadas miras,
enunciados en el preámbulo de la misma, de “promover el bienestar
general” y de “asegurar los beneficios de la libertad”.

“Si se examinan en detalle cada una de las garantías individuales
-observa el doctor Montes de Oca en su derecho constitucional- se ve
que ninguna de ellas puede ser ni es ejercida en absoluto: Que todas
deben tener sus limitaciones, y que las leyes reglamentarias que el
Congreso dicte deben forzosamente restringirlas, para evitar los males
que de otro modo se producirían en el seno de la sociedad”. “En suma,
agrega el mismo doctor Montes de Oca, la reglamentación que se puede
hacer a los derechos que la Constitución otorga no importa su negación;
lejos de ello, importa su reconocimiento, armonizándolos con las
exigencias de la sociedad”.

Ahora bien: Es regla doctrinaria que la interpretación de las
concesiones de poderes y derechos del Gobierno creado e instituido por
la Constitución no debe ser estricta ni restringida. Así, conforme lo
advierte Story en sus Comentarios a la Constitución de los Estados
Unidos, “los medios de satisfacer las necesidades del país, de evitar
los peligros, de aumentar la prosperidad nacional, son tan sumamente
variados y complejos que debe dejarse una gran latitud para la elección
y el empleo de esos medios. De aquí resulta la necesidad y la
conveniencia de interpretar ampliamente los poderes constitucionales”.

El temor de que por semejante camino pueda llegarse hasta el abuso de suprimir totalmente los principios fundamentales del derecho de propiedad no debe inquietar mayormente, (??) si se advierte que quien marcará en todos los casos el rumbo de cualquiera alteración o innovación en el régimen legal de la propiedad privada, será siempre la mayoría de la opinión pública del país, puesto que siempre habrá de residir exclusivamente en la representación nacional el poder de formular y sancionar las leyes respectivas.

“No hay peligro -según Tiffany- que temer contra el bien público por
motivo del abuso de esta autoridad legislativa confiada al Congreso,
porque, virtualmente; es la autoridad del pueblo mismo ejercida por sus
inmediatos representantes, nuevos por su presencia e instruidos
respecto de su deber”. Y advirtiendo este mismo autor que por la
renovación a cortos períodos de la Cámara de Representantes cabe
considerar que el pueblo está plenamente representado y presente en el
Congreso al legislar sobre los asuntos confiados a la jurisdicción del
gobierno general, como lo estuvo en las convenciones que formaron y
adoptaron la Constitución, agrega que, “quejarse de que el Congreso
ejerza una discreción liberal al legislar para la Nación es
virtualmente quejarse de que el pueblo mismo la ejerza”.

Como se ve, examinada bajo tales aspectos, la ley número 11.157 no
es subversiva de los principios del derecho de propiedad. Pero, en el
caso de autos se invoca la existencia de un contrato de locación
celebrado con anterioridad a la sanción de la citada ley número 11.157,
y se argumenta que la aplicación de la misma a aquel contrato -que es
la regla, a la cual deben las partes quedar sometidas como a la ley
misma, según el precepto del artículo 1231 del Cód. Civil- altera los
derechos adquiridos por virtud de la celebración de dicho contrato,
vulnerando, de tal suerte, la inviolabilidad de la propiedad reconocida
por el art. 17 de la Constitución Nacional.

Desde luego, corresponde hacer notar que el principio conforme al
cual el contrato forma para las partes una regla a la que deben
someterse como a la ley misma no es precepto de la Constitución
Nacional sino de la ley común. Tampoco es precepto constitucional sino
del dominio del derecho común la irretroactividad de las leyes en
materia civil. De ahí que estas cuestiones no puedan ser motivo de
discusión ni materia de pronunciamiento” en el “sub judice”, si se
tiene en cuenta la naturaleza restrictiva del recurso extraordinario
interpuesto y en cuya virtud V. E. está llamada a decidir en la
presente contienda.

Síguese, asimismo, que, si tales principios sólo tienen su
fundamento en disposiciones generales de la legislación común, ellos
han podido y pueden ser modificados, alterados y aun ser objeto de una
total derogación por virtud de la sanción de leyes posteriores o
sucesivas, sin que ello afecte, de ningún modo, las garantías
constitucionales.

Por lo que hace a la presunta alteración de derechos adquiridos que
resultaría, según el recurrente, de la aplicación de la ley número
11.157 a los contratos que, como el de fs. 6, fueron celebrados con
anterioridad a la sanción de aquélla, basta, a mi juicio, para
demostrar la inconsistencia del argumento, recordar que “ninguna
persona puede tener derechos irrevocablemente adquiridos contra una ley
de orden público”, conforme reza textualmente el artículo 5° del Código
Civil siendo indiscutible que ese carácter reviste la ley número
11.157, atento a las razones de economía social, de premiosa necesidad
pública y de bienestar general que provocaron e impusieron su sanción
“como una medida transitoria y de emergencia”, según la exacta
expresión empleada por la mayoría de este tribunal al decidir, con
fecha 28 de abril ppdo., el caso de Ercolano Agustín c. Tulieta Lanteri
de Renshaw.

Por estas consideraciones, soy de opinión que el artículo 1° de la
ley número 11.157, aplicado por el señor Juez a quo no es contrario a las disposiciones de los artículos 14 y 17 de la Constitución Nacional que el recurrente don Ernesto Harguindeguy invoca en el presente juicio que le sigue José Horta, sobre consignación, y que corresponde se sirva V E. así declararlo, confirmando en consecuencia, la sentencia apelada de fojas 59, en la parte que ha podido ser materia del recurso interpuesto a fojas 60. – Horacio R. Larreta.

Buenos Aires, agosto 21 de 1922.

Vistos y Considerando: El presente recurso encuadra en la
disposición del artículo 14, inciso 3 de la ley nacional número 48,
desde que se propone la revisión de un pronunciamiento definitivo que
ha sido adverso al derecho que el apelante fundó oportunamente en las
cláusulas 14, 17, 28 y 33 de la Constitución. Corresponde, por tanto, a
la jurisdicción apelada de esta Corte (Constitución Nacional, artículo
101).

En el pleito se ha puesto en cuestión la constitucionalidad del art.
1° de la ley número 11.157, que prohíbe cobrar, durante los dos años
siguientes a su promulgación, por la locación de casas, piezas y
departamentos destinados a la habitación comercio o industria, un
precio mayor que el que se pagaba por los mismos el 1° de enero de
1920. Se ha discutido la validez de la ley, de un punto de vista que no
pudo ser contemplado por esta Corte en sus decisiones anteriores
(sentencia de 28 de abril del corriente año “in re”: Ercolano c.
Lanteri de Renshaw y en otros juicios análogos.

En esas causas el pronunciamiento judicial debió ceñirse a las
cuestiones propuestas por los litigantes y a las modalidades de cada
juicio, sin anticipar soluciones para otros casos posibles, desde que
no es dado a los jueces hacer declaraciones generales o resolver
problemas jurídicos abstractos, pues su misión no es corregir la acción
del Poder Legislativo, sino juzgar el caso particular llevado a su
jurisdicción, sin más efecto ni ulterioridad que el caso mismo.

En aquellos juicios se impugnó la constitucionalidad de la ley
11.157, con relación a locaciones sin término, y los fallos
pronunciados por este Tribunal reconocieron la validez del acto
legislativo en su aplicación especial a esos casos.

Con fundamento de sus decisiones dijo, en síntesis, la Corte: Que la
reglamentación transitoria del precio de la locación estaba; en
principio, justificada por el intenso interés público que había llegado
a revestir la locación de habitaciones y por el monopolio virtual que
ejercían los propietarios; que no se había demostrado que el límite de
precio establecido por la ley no fuere razonable con relación al valor
locativo del inmueble en condiciones normales; y, finalmente, que la
reglamentación del alquiler podía aplicarse a los arrendamientos
vigentes que no tuvieren un término de duración prefijado, sin
vulnerarse por ello la garantía de la inviolabilidad de la propiedad
desde que tales contratos, que no eran exigible en el futuro, no habían
incorporado al patrimonio del locador derecho alguno que pudiera
resultar perjudicado por la aplicación de la nueva ley.

En la especie “sub lite” la reglamentación del alquiler se ha hecho
efectiva en un caso en que las partes se hallaban vinculadas por un
contrato de término definido, celebrado con anterioridad a la
promulgación de la ley cuestionada, y la aplicación de ésta ha tenido
por consecuencia inmediata disminuir el derecho contractual del
locador, pues la sentencia traída a revisión declara cumplidas las
obligaciones del locatario mediante el pago de un precio inferior al
estipulado.

La sentencia recurrida ha hecho así retrotraer los efectos de la ley
haciéndola regir hechos anteriores a su promulgación. Es verdad que tal
circunstancia no compromete, por sí sola, ninguna regla fundamental. En
tesis general, el principio de la no retroactividad no es de la
Constitución, sino de la ley. Es una norma de interpretación que deberá
ser tenida en cuenta por los jueces en la aplicación de las leyes, pero
no liga al Poder legislativo, que puede derogarla en los casos en que
el interés general lo exija. Está facultad de legislar hacia el pasado
no es, sin embargo, ilimitada. El legislador podrá hacer que la ley
nueva destruya o modifique un mero interés, una simple facultad o un
derecho en expectativa ya existentes; los jueces, investigando la
intención de aquél, podrán, a su vez atribuir a la leyes ese mismo
efecto. Pero ni el legislador ni el juez pueden, en virtud de una ley
nueva o de su interpretación, arrebatar o alterar un derecho
patrimonial adquirido al amparo de una legislación anterior. En ese
caso, el principio de la no retroactividad deja de ser una simple norma
legal para confundirse con el principio constitucional de la
inviolabilidad de la propiedad. “Cuando un derecho se encuentra en
nuestro dominio, dice Laurent, es indudable que ni el legislador mismo
puede quitárnoslo. La inviolabilidad de la propiedad está garantida por
nuestra Constitución. La ley que privase al individuo de un bien
cualquiera que forma parte de su dominio, sería inconstitucional;
violaría el artículo II de nuestro pacto fundamental. En este sentido y
con estos límites, la no retroactividad es un principio constitucional
que liga al Poder Legislativo, y con mayor razón -al Poder Judicial”
(Príncipes de Droit Civil, 1°, 193)-.

Esa es, precisamente, la situación planteada en la especie “sub
lite”. Al celebrar el contrato con arreglo a la ley en vigencia, que no
limitaba el precio del alquiler, el locador se había asegurado,
lícitamente, el derecho de exigir el precio convenido durante todo el
plazo de la locación. Ese derecho había sido definitivamente adquirido
por él antes de sancionarse la ley impugnada. Era un bien incorporado a
su patrimonio, independiente de la propiedad arrendada, susceptible de
ser cedido o negociado y que podía hacerse efectivo ante la justicia.
En una palabra, era una propiedad, en el sentido de la Constitución.

La sentencia apelada, que aplica la ley nueva a una situación que
encontró definitivamente formada y que, por efecto de esa aplicación,
altera un derecho adquirido, ha dado a dicha ley una interpretación que
es muy dudoso que haya entrado en las previsiones del legislador, pero
que, en cualquier hipótesis, resulta incompatible con la cláusula 17 de
la Constitución, que declara que la propiedad es inviolable y que,
entre las aplicaciones de ese principio, establece que nadie puede ser
privado de su propiedad, sino en virtud de sentencia fundada en ley, y
que la expropiación por causa de utilidad pública debe ser calificada
por ley y previamente indemnizada.

Aquí no se trata, como en los casos anteriormente juzgados, de la
reglamentación de nuevas facultades, inherentes al derecho de
propiedad, con relación a su ejercicio futuro, sino de la privación,
sin compensación alguna, de un bien adquirido en virtud del uso
legítimo de esas mismas facultades, antes de hallarse reglamentadas.
Aquí, por lo tanto, no pueden suscitarse dudas acerca de si la
restricción al uso de la propiedad ha ido o no demasiado lejos. Desde
el momento que la aplicación de la ley da por resultado una privación
de propiedad, su validez ya no es cuestión de grado. Sea poco o mucho
aquello que se quita al propietario por acción de la ley, ya no es
posible conciliar a ésta con el artículo 17 de la Constitución que
ampara la propiedad contra los actos de los particulares y contra la
acción de los Poderes Públicos; que protege todo aquello que forma el
patrimonio del habitante de la Nación, trátese de derechos reales o de
derechos personales, de bienes materiales o inmateriales, que todo eso
es propiedad, a los efectos de la garantía constitucional. El acto de
privar al locador de una parte del alquiler que tiene derecho a exigir
con arreglo al contrato, para beneficiar con ello al locatario,
constituye una violación tan grave de esa misma garantía como la que
resultaría del hecho de despojar al propietario de una fracción del
inmueble arrendado, para donarlo al inquilino.

Mientras se halle garantida en la Constitución la inviolabilidad de
la propiedad o en tanto que el Congreso no se halle investido de
facultades constitucionales expresas que lo habilitan para tomar la
propiedad privada sin la correspondiente indemnización, o para alterar
los derechos derivados de los contratos, como ocurre respecto a lo
primero, cuando ejercita el poder de establecer impuestos, y, respecto
de lo segundo, cuando legisla sobre bancarrotas (Constitución, art. 67,
inciso 2° y 11) la limitación existe para el departamento legislativo
cualquiera que sea el carácter y la finalidad de la ley. Llámense leyes
de policía, de interés general o de orden público, el poder para
dictarlas se halla siempre sometido a la restricción que importa la
garantía constitucional, de suerte que no es permitido aplicarlas o
interpretarlas de tal manera que destruyan o alteren el derecho
adquirido, ni que produzcan el efecto de privar de algo que constituya
una propiedad. El principio insistentemente irrevocado en estos autos
de que “ninguna persona puede tener derechos irrevocablemente
adquiridos contra una ley de orden público”, no tiene por cierto el
alcance que se ha pretendido atribuirle, pues no se refiere a derechos
patrimoniales. Pero cualquiera que sea su verdadera inteligencia, es
incuestionable que, siendo un principio establecido por ley (Código
Civil, artículo 5°) no tendría jamás autoridad bastante para acordar al
mismo poder público que lo ha sancionado, atribuciones más extensas que
las que el pueblo le ha confiado, ni para disminuirle las restricciones
que le ha impuesto en la Constitución. No es concebible por otra parte,
que el orden público pueda exigir o pueda hallarse interesado en que
los contratos sean alterados sin el consentimiento de las partes, pues
es fácil alcanzar que si algo interesa a una sociedad basada en el
reconocimiento y respeto de la propiedad privada, y en el afianzamiento
de la justicia, es la estabilidad de los derechos patrimoniales; es que
los contratos sean lealmente cumplidos; y es, en fin, que no sea dado
siquiera abrigar el temor de que puedan sancionarse y hacerse efectivas
leyes excepcionales, que, como aquellas a que aludía Marshall, en el
proverbial caso de Dartmouth College, “debilitaron la confianza entre
hombre y hombre y dificultaron todas las transacciones particulares,
por la dispensa que hacían del fiel cumplimiento de las obligaciones”.

Es verdad que, en alguna ocasión se ha afirmado que en la República
el Poder Legislativo no se halla impedido para dictar leyes que alteren
los derechos contractuales desde que la Constitución Nacional no
consigna al respecto una limitación explícita como la que establece la
de los Estados Unidos en su artículo 1°, sección X, para los Estados
particulares. Esta proposición es, sin embargo, inadmisible en cuanto
pueda referirse a derechos patrimoniales adquiridos en virtud de
contrato, porque además de ser incompatible con el espíritu de la misma
Constitución y con los grandes objetivos proclamados con énfasis en su
preámbulo, la inviolabilidad de la propiedad asegurada en términos
generales por el artículo 17, protege suficientemente tales derechos
contra los efectos de cualquier legislación ulterior a su adquisición.

La inserción de una cláusula especial limitativa del poder de los
Estados de la Unión para dictar leyes que alteren los derechos de los
contratos, se debió a razones de carácter circunstancial, pues en el
texto primitivo de la Constitución de los Estados Unidos no se había
consignado ningún principio general relativo a la protección de la
propiedad, como se estableció más tarde en virtud de las enmiendas V y
XIV, y los constituyentes temieron que algunos gobiernos locales
continuaran sancionando leyes de exención a favor de los deudores, como ya lo habían hecho, con perjuicio del crédito de la Nación. Ese
precepto específico no habría sido necesario para impedir la sanción de
tales leyes, si la Constitución americana hubiera contenido desde un
principio las declaraciones que constituyen el objeto de las enmiendas
ya citadas y que en lo pertinente equivalen a las de nuestro artículo
17. Es así que a pesar de no existir en dicha Constitución precepto
alguno que limite las facultades del gobierno federal con relación a
los derechos contractuales, la Suprema Corte de los Estados Unidos
declaró en el caso Hepburn versus Grisvold (8 Wallace 603) y en los de
Sinking Fund Cases (99 U.S. 700) que esos derechos estaban amparados
contra una alteración directa de origen legislativo, en virtud de la V
enmienda.

“Ninguna prohibición especial, dice Willoughby, ha establecido la
Constitución respecto al gobierno federal, con referencia a las
obligaciones de los contratos. Sin embargo, a ese gobierno le está
prohibido, por la quinta enmienda, privar a cualquier persona de su
propiedad sin el debido procedimiento de ley, o tomar la propiedad
privada para uso público sin justa compensación. Por consiguiente, en
cuanto los derechos, contractuales pueden ser considerados propiedad,
se hallan protegidos de alteración directa proveniente de la acción
federal”. (On the Constitution, tomo II, p. 874).

Es posible que en algunos o en muchos de los contratos que la ley
11.157 encontró ya formados, el monto del alquiler estipulado
respondiese a la situación extraordinariamente privilegiada en que se
habían encontrado los propietarios para imponer precios exagerados; es
decir, que fuesen el resultado de la opresión económica ejercida sobre
los inquilinos de que se hizo mención en los fallos anteriores de esta
Corte. Ese antecedente no habilitaba, sin embargo, al legislador para
alterar dichos contratos. Ha podido invocar la situación apuntada,
llegando con la fijación del máximo del alquiler hasta un límite en que
el poder de policía no puede justificarse sino como reglamentación
transitoria y a mérito de circunstancias excepcionalmente anormales,
pero no ha podido legislar el pasado, anulando o alterando contratos
existentes, porque es sólo a la justicia a la que incumbe pronunciarse
sobre la validez y eficacia de esos actos y juzgar de las causas que
hayan viciado el libre consentimiento de las partes. Únicamente así se
respeta el principio fundamental de que nadie puede ser privado de su
propiedad, sino en virtud de sentencia fundada en ley, desde que; como
ya se ha dicho, el derecho que confiere el contrato de locación al
locador constituye una propiedad en el sentido de la Constitución. El
Poder Legislativo no está autorizado para dictar leyes que importarían
verdaderas sentencias desde que modificarían derechos preexistentes.

La doctrina de la omnipotencia legislativa que se pretende fundar en
una presunta voluntad de la mayoría del pueblo, es insostenible dentro
de un sistema de gobierno cuya esencia es la limitación de los poderes
de los distintos órganos y la supremacía de la Constitución. Si el
pueblo de la Nación quisiera dar al Congreso atribuciones más extensas
que las que ya le ha otorgado o suprimir alguna de las limitaciones que
le ha impuesto, lo haría en la única forma que él mismo ha establecido
al sancionar el artículo 30 de la Constitución. Entretanto ni el
Legislativo ni ningún departamento del Gobierno puede ejercer
lícitamente otras facultades que las que le han sido acordadas
expresamente o que deben considerarse conferidas por necesaria
implicancia de aquéllas. Cualquiera otra doctrina es incompatible con
la Constitución, que es la única voluntad popular expresada en dicha
forma. En resumen el fallo recurrido al aplicar la ley impugnada en un
caso en el cual existía contrato de locación anterior a la promulgación
de la ley, y de término obligatorio, ha alterado, con perjuicio del
recurrente, los derechos que ese contrato le confería. Ha privado, por
lo tanto, al locador de su propiedad por efecto de la aplicación de la
ley, atribuyendo a ésta un alcance que el legislador no hubiera podido
darle, si tal hubiera sido su intención, porque vulneraría una garantía
constitucional y porque no habría estado investido en este caso de los
poderes necesarios para hacer producir legítimamente ese resultado,
pues ni siquiera se habría podido invocar la situación excepcional del
estado de guerra con que se ha justificado en otros países la
legislación de emergencia.

En su mérito se declara que el artículo 1° de la ley 11.157, de la
manera que ha sido aplicado por la sentencia apelada es inconciliable con lo dispuesto en el artículo 17 de la Constitución y, en consecuencia, se revoca dicha sentencia. Notifíquese y repuesto el papel devuélvase.

– D. E. Palacio. – J. Figueroa Alcorta. – Ramón Méndez Bermejo (en disidencia de fundamentos).

Disidencia de fundamentos

Por los fundamentos del voto en disidencia dado en la causa seguida
por D. Agustín Ercolano contra Lanteri de Renshaw de fecha 28 de abril
del corriente año.

Y considerando, además, que en ese voto se declaraba la
inconstitucionalidad del artículo 1° de la ley 11.157 porque, al
imponer el precio del alquiler de la propiedad privada contra la
voluntad de sus dueños, desconocía las garantías consagradas en los
artículos 14, 17 y 28 de la Constitución.

Que ese voto no hace distinción entre los arrendamientos verbales o
escritos, con término de duración convenido expresamente o de una
manera implícita, porque todos están regidos por los mismos principios
constitucionales y legales. Las locaciones son siempre de plazo
determinado, ya sea explícitamente por estipulación de los
contratantes, ya implícitamente por disposiciones de la ley que lo
determina en el que se asigna el pago del alquiler, y tanto en unos
como en otros podría decirse que la ley nueva arrebata o altera un
derecho patrimonial, adquirido al amparo de la legislación anterior.

Independientemente de la existencia de contratos de plazo fijo, al
momento en que la ley fue promulgada, como el aparece en el “sub
judice”, y aún en ausencia de todo contrato, ella es inconciliable con
las garantías constitucionales que conocen a todo habitante de la
Nación el derecho de usar y disponer de su propiedad, la inviolabilidad
de ésta y la prohibición de alterar esos derechos en las
reglamentaciones de ejercicio.

Como lo han hecho constar nuestros constituyentes, esas
declaraciones de derecho han precedido a las Constituciones escritas y
quedaban siempre subsistentes, pues constituían un legado de la
humanidad entera que ningún pueblo podía renunciar sin renunciar a la
historia y a los antecedentes de la civilización de la especie humana.
(El Redactor de la Convención de 1860, número 6).

La determinación por el Estado de la renta que ha de producir una
cosa del dominio privado, contra la voluntad del propietario, cuando no
se trata de las que están afectadas a un uso público o amparadas por
privilegios o concesiones especiales, no entra en las facultades
constitucionales de los Poderes Públicos, ni por vía de reglamentación
del ejercicio de los derechos individuales que les está prohibido
alterar, ni en uso del poder de policía que sólo autoriza a impedir que
la libertad Civil de uno perjudique la que corresponde a los demás.

La ley impugnada afecta el derecho contractual del propietario, sea
que se trate de una locación de plazo convencional, como en el “sub
judice”, o de plazo legal, como en los resueltos por esta Corte
anteriormente, y puede agregarse que aún en ausencia de toda
convención, porque afecta algo más que un derecho reconocido en un
contrato, afecta el derecho mismo o la libertad de contratar sobre el
uso y el dominio de la cosa reconocida en la Constitución
explícitamente, o sea el derecho de cada habitante de usar y disponer
de su propiedad, como dice el artículo 14, esto es, ataca la
inviolabilidad misma de la propiedad en lo que constituye uno de sus
elementos esenciales.

Con anterioridad al derecho que puede conferir al locador el
contrato que ha celebrado, respecto al importe del alquiler, y que
indudablemente no puede ser desconocido por la ley, está el derecho
mismo de propiedad sobre la cosa arrendada, o sea, el derecho
constitucional de contratar el uso y disposición de ella, que vicia de
inconstitucionalidad la ley que lo desconoce con prescindencia de los
contratos que puede haber celebrado o no.

Bajo este punto de vista se observó en el voto en disidencia citado
que si la propiedad es inviolable y nadie puede ser privado de ella
sino en virtud de sentencia fundada en ley (art. 17), o sea sin el
debido procedimiento legal, como rezan las enmiendas 5ª y 14 de la
Constitución americana; ni puede ser expropiada sin declaración de
utilidad pública y previa indemnización, y si ese derecho comprende el
de usarla y gozarla, según la voluntad del propietario (art. 14,
Constitución y 2513 del Código Civil), porque la propiedad sin el uso
ilimitado es un derecho nominal, se alteran, sin duda, esas garantías
constitucionales al fijar por ley el precio de ese uso sin la voluntad
del dueño y para beneficiar a otro, privándole de un elemento esencial
de la propiedad, sin sentencia que lo autorice y sin previa
indemnización. No se concibe, en efecto, cómo pueda decirse que todos
los habitantes de la Nación tienen el derecho de “usar y disponer de su
propiedad”, -que no goza de franquicia o privilegio alguno ni daña a
terceros- si se admite que, por vía de reglamentación, o de otra
manera, otro habitante, que no es el dueño, pueda fijar por sí y ante
sí, el precio de ese uso o de esa disposición.

Estimando innecesario reproducir los fundamentos aducidos en el voto
en disidencia citado (Fallos, tomo 136, p. 180) igualmente aplicables
al “sub judice”, me limitaré a hacer notar que, para justificar la
imposición, por ley, del precio de los alquileres de la propiedad
privada, y a falta de otro texto constitucional que no sea la facultad
de reglamentación del artículo 14 cuyo alcance ha sido determinado en
el caso referido, se ha invocado en diversas resoluciones judiciales y
dictámenes fiscales el del preámbulo que asigna a la Constitución,
entre otros fines, “promover el bienestar general”, incurriendo en el
error que señalaba el autorizado maestro de la ciencia política cuando
decía: “El preámbulo nunca puede ser invocado para ensanchar los
poderes conferidos al gobierno general o alguno de sus departamentos.
El no puede conferir poder alguno per se, ni autorizar, por
implicancia, la extensión de algún poder expresamente dado, o ser la
fuente legítima de algún poder implícito. Su verdadero oficio es
exponer la naturaleza, extensión y aplicación de los poderes
actualmente conferidos por la Constitución, y no crearlos
substancialmente” (Story I com. Parág. 462, 5ª ed.).

Por ello, oído el señor procurador general suplente, se declara que
el artículo 1° de la ley número 11.157 es violatorio de los artículos
14, 17 y 28 de la Constitución y en su consecuencia se revoca la
sentencia apelada. Repuestos los sellos, devuélvanse.- A. Bermejo

Nota: En la misma fecha se resolvieron en igual sentido los juicios
seguidos por Pedro F. Arias contra don Ernesto Huarguindeguy y Roso
Nicolás c. Juan B. Picabea, por idéntica causa. – D. E. Palacio. – J.
Figueroa Alcorta. – Ramón Méndez Bermejo (en disidencia de fundamentos).